Hình ảnh Dorling Kindersley / Vetta / Getty
Rất nhiều cải tiến và sửa chữa nhà được thực hiện bởi chủ nhà và thậm chí một số nhà thầu mà không có lợi ích của giấy phép xây dựng bắt buộc và kiểm tra bắt buộc đi kèm với họ. Lý do bỏ qua các quy định này là rất nhiều, thường là do chủ nhà hoặc nhà thầu đang cố gắng tránh chi phí giấy phép, hoặc vì họ sợ rằng thuế sẽ tăng nếu các cải tiến được xếp vào danh mục chính thức. Trong thực tế, hầu hết (không phải tất cả) những lo ngại về quy trình cấp phép là không có căn cứ và khả năng xảy ra vấn đề nghiêm trọng là khá lớn nếu bạn không xin giấy phép thích hợp và không kiểm tra công việc của bạn. Dưới đây là mười hai thực tế về quy trình cấp phép xây dựng mà nhiều người không nhận ra.
Bạn có thể không cần giấy phép
Rất nhiều lo lắng xảy ra bởi vì các chủ nhà nghĩ rằng bất kỳ sửa chữa hoặc cải thiện nào họ làm xung quanh nhà sẽ được xem xét kỹ lưỡng với một chiếc lược răng tốt bởi một thanh tra viên có ý định bắt từng lỗ hổng nhỏ. Trong thực tế, có rất nhiều sửa chữa và cải tiến có thể được thực hiện mà không cần giấy phép. Các quy tắc cho điều này rất khác nhau từ cộng đồng này sang cộng đồng khác, và cùng một dự án đòi hỏi phải có giấy phép xây dựng và kiểm tra theo lịch trình ở một địa phương có thể không yêu cầu một khu vực khác. Nhưng nói chung, bạn được phép thay thế hầu hết các yếu tố hiện có trong nhà mà không cần giấy phép, trong khi bất cứ điều gì thay đổi cấu trúc của ngôi nhà của bạn hoặc thể hiện sự cải thiện bất động sản sẽ cần phải có giấy phép. Ví dụ, bạn có thể thay thế một công tắc trên tường bị hỏng hoặc vòi bị hao mòn, nhưng thêm một sàn hoặc các cuộc gọi bổ sung phòng để xin giấy phép. Cộng đồng của bạn có thể có các tài nguyên trực tuyến giải thích loại công việc nào cần giấy phép và kiểm tra hoặc bạn có thể gọi cho văn phòng cấp phép và yêu cầu nói chuyện với một thanh tra viên.
Bạn có thể nói chuyện với Văn phòng Giấy phép nặc danh
Một số người sợ rằng thời điểm bạn gọi cho văn phòng kiểm tra tòa nhà địa phương và văn phòng cấp phép, bạn ngay lập tức bị gắn cờ để xem xét kỹ lưỡng. Điều này chỉ đơn giản là không đúng sự thật. Văn phòng cấp phép tồn tại để đảm bảo rằng việc cải thiện nhà được thực hiện một cách an toàn và không gây rủi ro cho cư dân, và các thanh tra viên thường vui vẻ trả lời các câu hỏi. Nếu hiện tại không có thanh tra, người ta sẽ gọi lại cho bạn và trả lời bất kỳ câu hỏi nào của bạn, chẳng hạn như "Tôi có cần một rào cản hơi phía sau bức tường tắm gạch của tôi không?" hoặc "Nhà để xe của tôi có thể cao bao nhiêu?"
Chi phí cho phép thay đổi
Bạn có thể ngạc nhiên khi biết rằng không có phí đặt ra cho giấy phép xây dựng, nhưng chi phí giấy phép đó thay đổi tùy theo chi phí ước tính và độ phức tạp của dự án. Xây dựng một hàng rào có thể yêu cầu giấy phép 55 đô la, ví dụ, trong khi xây dựng một ngôi nhà lớn mới có thể cần giấy phép xây dựng 2.000 đô la. Trên toàn quốc, giấy phép xây dựng trung bình có giá $ 1, 043 trong năm 2018, với phạm vi điển hình là $ 400 đến khoảng $ 1700. Nhưng những chi phí trung bình này đại diện cho nhiều giấy phép cho việc xây dựng mới toàn bộ ngôi nhà, và có nhiều dự án mà giấy phép xây dựng có giá từ 100 đô la trở xuống. Điều khá phổ biến là chi phí giấy phép dựa trên tỷ lệ phần trăm chi phí dự kiến của dự án. Nếu bạn đang làm việc với một nhà thầu, chi phí của giấy phép thường được bao gồm trong giá thầu bạn đã nhận được.
Chủ sở hữu / Giấy phép xây dựng có thể có vấn đề
Một số chủ nhà lo lắng rằng các văn phòng kiểm tra thành phố sẽ không cho phép họ tự làm việc mà chỉ cấp giấy phép cho các nhà thầu chuyên nghiệp. Đây là một huyền thoại khác vì các văn phòng kiểm tra thường xuyên cấp giấy phép cho chủ nhà để tự mình làm tất cả các loại công việc và bao gồm cả việc phục vụ như một GC (tổng thầu) khi xây dựng toàn bộ ngôi nhà. Đối với loại dự án này, cộng đồng của bạn có thể cấp "giấy phép chủ sở hữu / nhà xây dựng" đặc biệt cho phép bạn chiếm giữ nhà trong một khoảng thời gian xác định (thường là khoảng một năm) trong khi giao thầu cho các nhiệm vụ riêng lẻ cho công việc. Là chủ sở hữu / người xây dựng, bạn đóng vai trò là tổng thầu riêng của mình thay vì thuê một người. Điều này không cho phép bạn tiết kiệm khoản phí 15 đến 25 phần trăm đau đớn đó được tính bởi các GC, nhưng bạn cũng mang gánh nặng của các khoản nợ tiềm tàng, nhiều trong số đó có thể nghiêm trọng. Thuê một nhà thầu ngoại quan được cấp phép, bảo hiểm, bảo vệ bạn tốt hơn khỏi những khoản nợ này.
Sự thay thế có thể giết chết giấy phép của bạn và dự án của bạn
Bất cứ nơi nào đường dây điện, cống chính, vỉa hè hoặc con đường dịch vụ thông thường và liên tục khác đi qua tài sản của bạn, bạn có thể có một sự nới lỏng - một hạn chế pháp lý ngăn bạn thực hiện các thay đổi ảnh hưởng hoặc hạn chế các đường dây tiện ích này hoặc các tính năng khác. Có những trường hợp, ví dụ, trong đó một phần tài sản của bạn có thể được dành riêng cho một con đường tiềm năng trong tương lai. Bạn sẽ không thể xây dựng trên bất kỳ phần nào của tài sản của bạn, nơi có sự nới lỏng trong hồ sơ.
Để tìm hiểu về bất kỳ sự thay thế nào có hiệu lực, hãy kiểm tra máy chủ của bạn, có sẵn trực tuyến tại trang web của thẩm định viên quận hoặc tại các văn phòng của nó. Nói chung, bạn không bao giờ được phép xây dựng trên các thay thế, trừ khi chúng là những bổ sung nhỏ, chẳng hạn như hàng rào.
Thất bại về tài sản là rất quan trọng
Thất bại là bộ đệm bắt buộc giữa biên giới tài sản và các cấu trúc cố định giúp duy trì cảm giác cởi mở trong cộng đồng, cũng như cung cấp các lề an toàn trong trường hợp hỏa hoạn. Ví dụ: nếu bạn đang mở rộng bên hông nhà, bạn sẽ cần lưu ý về khoảng cách lùi lại yêu cầu của mã xây dựng địa phương. Có khả năng sẽ có các quy tắc lùi lại để mở rộng một tài sản ra phía trước và phía sau của một ngôi nhà. Thông thường, điều này liên quan đến việc duy trì khoảng cách tối thiểu giữa các cạnh của cấu trúc và ranh giới bất động sản được khảo sát. Bổ sung cấu trúc nhà, nhà để xe, nhà kho, và sàn đều có thể phải tuân theo các quy tắc lùi lại này. Một lần nữa, văn phòng kiểm tra tòa nhà địa phương của bạn có thể cho bạn biết những quy định thất bại nào đang có hiệu lực.
Phương sai là có thể
Mặc dù việc thay thế hiếm khi được miễn, các vi phạm đối với lùi lại và một số yêu cầu phân vùng khác đôi khi được cho phép thông qua quy trình pháp lý của việc đăng ký và nhận phương sai. Một phương sai là một ngoại lệ được phê duyệt chính thức đối với các quy tắc phân vùng. Thông thường nhất, phương sai được yêu cầu khi chủ nhà muốn xây dựng một ngôi nhà lớn hơn trên lô của mình so với mức cho phép của các quy tắc phân vùng. Bằng cách yêu cầu phương sai, chủ nhà có thể được phép xây dựng ngôi nhà lớn hơn đó hoặc hoàn thành một bổ sung phòng vi phạm các quy định thất bại. Văn phòng cấp phép có thể tham khảo ý kiến với hàng xóm khi yêu cầu phương sai và sự chấp thuận của họ có thể là chìa khóa để có được phương sai.
Kế hoạch xây dựng chứng khoán có thể không được phê duyệt
Bạn có thể nghĩ rằng bất kỳ kế hoạch nhà hoặc kế hoạch chi tiết nào được xuất bản hoặc tạo bởi kiến trúc sư, hoặc bất kỳ kế hoạch xây dựng được công bố nào cho nhà kho hoặc nhà để xe, đều tự động đủ để có được giấy phép. Kế hoạch xây dựng chứng khoán rất nhiều trên Internet. Chủ nhà, thay vì chi 1.500 đô la cho các kế hoạch do kiến trúc sư tùy chỉnh, có thể mua các kế hoạch làm sẵn với giá thấp nhất từ 500 đến 600 đô la cho một ngôi nhà hai phòng ngủ, hai phòng tắm có nhà để xe.
Nhưng văn phòng giấy phép xây dựng địa phương của bạn có thể không phê duyệt các kế hoạch này. Mặc dù các kế hoạch Internet có thể được vẽ bởi một kiến trúc sư, văn phòng của bạn có thể yêu cầu các kế hoạch được tạo bởi một kiến trúc sư được cấp phép trong tiểu bang của bạn.
CCR có thể thêm các hạn chế
Những điểm yếu tiềm ẩn khác khi tìm kiếm giấy phép là các điều kiện, giao ước và hạn chế (CCR) thường được tìm thấy trong các cộng đồng được lên kế hoạch, các phân khu hoặc phát triển đơn vị theo kế hoạch (PUD). CCR hoạt động như một loại "pháp lệnh phân vùng bóng tối" trong các pháp lệnh. Những hạn chế này ngoài các quy định của thành phố và bạn sẽ cần phải đáp ứng chúng để tránh vi phạm thỏa thuận hợp đồng của bạn với hiệp hội khu phố.
Kiểm tra là bắt buộc
Việc kiểm tra là một phần không thể thiếu trong quy trình cấp phép tổng thể, và trong mọi trường hợp, bạn hoặc nhà thầu của bạn không nên bỏ qua bước này. Với một số dự án, thậm chí sẽ có hai đợt kiểm tra, một ở giai đoạn "sơ khai" và một lần kiểm tra cuối cùng. Đây không phải là điều đáng sợ vì thanh tra ở đó chỉ để đảm bảo công việc đã được thực hiện an toàn. Nó thường là một chuyến thăm rất ngắn gọn, chiếu lệ. Khi một thanh tra viên đã quen thuộc với công việc của một nhà thầu, việc kiểm tra đôi khi chỉ là một cái nhìn thoáng qua. Thanh tra viên có thể siêng năng hơn một chút về việc kiểm tra nếu công việc đã được thực hiện bởi một chủ nhà, nhưng nó vẫn là một quá trình rất thường xuyên.
Không kiểm tra không phải là một thảm họa
Lý do chính khiến một số chủ nhà không xin giấy phép xây dựng là vì họ sợ ý tưởng thất bại trong việc kiểm tra. Nhưng đây không phải là vấn đề lớn. Bạn sẽ có mọi cơ hội để sửa bất kỳ vấn đề nào đã được gắn cờ. Thanh tra viên sẽ trở lại để kiểm tra lần thứ hai (hoặc thậm chí là thứ ba hoặc thứ tư, nếu cần thiết) và ký tắt (hoặc "đóng") giấy phép một khi công việc được thực hiện theo sự hài lòng của họ.
Bỏ qua quá trình cho phép là nghiêm trọng
Có thể rất hấp dẫn khi bỏ qua quy trình cấp phép và che giấu công việc bạn đang làm, đặc biệt nếu nó ở trong nhà nơi bạn có thể làm việc mà không có ai nhìn thấy. Và trong khi bạn có thể có được điều này, thì cũng có khả năng là những lần cắt ngắn như vậy sẽ khiến bạn phải trả giá đắt. Nếu được biết rằng bạn đã hoàn thành công việc mà không có giấy phép cần thiết, bạn có thể bị buộc phải xin giấy phép sau khi thực tế, với chi phí tăng lên rất nhiều. Và bạn thậm chí có thể phải phá bỏ các bức tường hoặc trần nhà để công việc được kiểm tra. Nếu bạn phạm sai lầm, bạn sẽ buộc phải phá hủy toàn bộ công việc và bắt đầu lại.
Bảo hiểm nhà của bạn cũng có thể bị ảnh hưởng. Ví dụ: nếu bạn bị lũ lụt hoặc hỏa hoạn do hệ thống ống nước hoặc điện kém, chính sách bảo hiểm của bạn có trường hợp từ chối bảo hiểm nếu công việc được thực hiện ngoài giấy phép.
